Qué documentación necesitas para vender

Una de las causas más habituales de retraso en una compraventa es la documentación. Un certificado que falta, una discrepancia entre el Registro y el Catastro o una carga que no se había cancelado pueden alargar semanas una operación que parecía cerrada. Preparar los papeles desde el inicio es una de las mejores decisiones que puede tomar un propietario.

A continuación tienes una relación orientativa de los documentos que suelen necesitarse para vender una vivienda en Sant Cugat y, en general, en Cataluña.

Documentos sobre la propiedad

Escritura de propiedad

Es el documento que acredita cómo y cuándo adquiriste la vivienda (compraventa, herencia, donación, obra nueva...). Si no la encuentras, se puede pedir una copia en la notaría donde se firmó.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Informa de quién es el titular registral, la descripción de la finca y si existen cargas: hipotecas, embargos, servidumbres u otras limitaciones. Es lo primero que revisa un comprador y su entidad financiera.

Referencia catastral y recibo del IBI

El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles permite identificar la finca en el Catastro y comprobar que el impuesto está al corriente. Conviene revisar que los datos catastrales (superficie, uso) coinciden razonablemente con la realidad y con el Registro.

Certificados técnicos

Certificado de eficiencia energética

Es obligatorio para anunciar y vender la vivienda. Lo emite un técnico competente tras visitar el inmueble, y la etiqueta energética debe figurar en la publicidad.

Cédula de habitabilidad

En Cataluña, la cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada. En las transmisiones suele requerirse que esté vigente, aunque hay supuestos particulares. Si está caducada, se puede tramitar su renovación con un técnico.

Inspección técnica del edificio

En edificios plurifamiliares de cierta antigüedad puede existir la obligación de haber pasado la inspección técnica. Conviene saber en qué situación está el edificio y si hay obras pendientes derivadas de ella.

Documentos de la comunidad de propietarios

Si vendes un piso, o una casa integrada en una comunidad, necesitarás:

• Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, o por el administrador.
• Información sobre derramas aprobadas o previstas, y sobre obras acordadas en junta.
• Opcionalmente, los estatutos y las últimas actas, que el comprador puede querer revisar.

Si hay hipoteca pendiente

Tener hipoteca no impide vender. Lo habitual es cancelarla en el momento de la firma con parte del precio. Para ello hay que pedir al banco un certificado de deuda pendiente y coordinar la cancelación económica y, después, la registral. Si la hipoteca ya está pagada pero no se canceló en el Registro, conviene hacerlo antes de vender.

Suministros

Los últimos recibos de luz, agua y gas ayudan a identificar los contratos y facilitan el cambio de titularidad al comprador. En algunas viviendas, sobre todo casas en Valldoreix, La Floresta o Les Planes, puede ser útil saber también cómo está resuelto el saneamiento o si hay instalaciones particulares.

Situaciones que requieren más documentación

• Herencias: es necesario que la herencia esté aceptada e inscrita, o al menos formalizada, antes de vender.
• Divorcios o separaciones: puede requerirse el convenio regulador o la sentencia, según cómo se haya adjudicado la vivienda.
• Ampliaciones o construcciones no declaradas: si la casa tiene más metros de los que constan, habrá que valorar si procede regularizar la situación (declaración de obra nueva o ampliación), algo que conviene estudiar con tiempo.
• Vivienda con inquilinos: el contrato de arrendamiento y la gestión de los derechos que pueda tener el arrendatario.

Impuestos y aspectos fiscales

Vender una vivienda tiene implicaciones fiscales para el vendedor. Entre otros, pueden entrar en juego la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) y la ganancia patrimonial en el IRPF. Por parte del comprador, según el caso, se aplicará el ITP o el IVA más AJD. Cada situación es diferente y depende de factores como el tiempo de tenencia, la edad del vendedor, si es vivienda habitual o si hay reinversión.

Un consejo práctico

Revisa la documentación antes de salir al mercado, no cuando ya tengas comprador. Así podrás resolver cualquier incidencia con calma y ofrecer al comprador una operación limpia desde el primer día.

Nota importante: esta relación es orientativa y general. Los requisitos pueden variar según la vivienda, la situación personal del propietario y la normativa vigente en cada momento. Te recomendamos revisar tu caso concreto con un profesional antes de iniciar la venta.

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En nuestra agencia revisamos contigo la documentación y detectamos posibles incidencias antes de que se conviertan en un problema. Consulta cómo te ayudamos a vender o contacta con nosotros.