Cómo funciona una promoción de obra nueva

En Sant Cugat hay promociones de obra nueva de muchos tipos: edificios plurifamiliares en barrios como Volpelleres o Can Magí, conjuntos de casas adosadas o pareadas, y proyectos más pequeños de pocas viviendas en zonas residenciales. Comprar una vivienda que todavía no existe tiene ventajas claras, pero también un proceso distinto al de una compraventa de segunda mano.

Te explicamos cómo funciona, paso a paso.

Las fases de una promoción

1. Suelo y proyecto

Todo empieza cuando el promotor adquiere un solar y encarga el proyecto a un equipo de arquitectos. En esta fase se definen el número de viviendas, las tipologías, las calidades y se solicita la licencia de obras.

2. Comercialización sobre plano

Muchas promociones empiezan a comercializarse antes o al inicio de la obra. El comprador elige vivienda a partir de planos, memorias de calidades e infografías. Es el momento con más opciones para escoger ubicación dentro del edificio, orientación o planta.

3. Construcción

Durante la obra, el promotor suele informar de los avances. En algunas promociones se permite elegir entre varias opciones de acabados o introducir pequeñas personalizaciones dentro de un plazo.

4. Final de obra y entrega

Al terminar, se obtienen el certificado final de obra y el resto de documentación necesaria. Después se firma la escritura de compraventa ante notario y se entregan las llaves.

Cómo se paga una vivienda sobre plano

El esquema habitual, aunque cada promotor tiene el suyo, es:

1. Reserva: una cantidad para bloquear la vivienda mientras se prepara el contrato.
2. Contrato privado de compraventa: se firma con un pago a cuenta.
3. Pagos durante la obra: aportaciones periódicas o por hitos.
4. Escritura: se paga el resto, normalmente con la hipoteca si se financia.

Los importes y porcentajes varían en cada promoción. Lo importante es tenerlos claros por escrito desde el principio.

Garantías que debes pedir

Las cantidades que el comprador entrega a cuenta antes de la escritura deben estar garantizadas, mediante aval bancario o seguro, y depositadas en una cuenta especial. Es una protección esencial: si la promoción no llegara a buen término, el comprador podría recuperar lo pagado. Pide siempre el documento que acredite esta garantía para cada pago.

Además, la normativa de edificación establece distintos plazos de garantía para defectos de acabado, de instalaciones y estructurales, y el promotor debe contar con los seguros correspondientes.

Qué revisar antes de firmar

• Licencia de obras concedida.
• Memoria de calidades: materiales, carpinterías, climatización, eficiencia energética. Cuanto más concreta, mejor.
• Planos de la vivienda con superficies útiles y construidas, y qué se incluye en ellas.
• Anexos: plaza de aparcamiento, trastero, jardín privado o terraza.
• Zonas comunes: piscina, jardín, gimnasio. Recuerda que tienen un coste de mantenimiento en la cuota de comunidad.
• Plazo de entrega y qué ocurre si se retrasa.
• Condiciones de subrogación en el préstamo del promotor, si las hay, o libertad para elegir banco.
• Solvencia y trayectoria del promotor.

Ventajas de la obra nueva

• Vivienda a estrenar, con instalaciones y normativa actuales.
• Mejor eficiencia energética, en general.
• Posibilidad de pagar de forma escalonada.
• Menos mantenimiento en los primeros años.
• En algunos casos, elección de acabados.

Aspectos a tener en cuenta

• Compras sin ver la vivienda terminada.
• El plazo de entrega puede alargarse.
• En los primeros meses pueden aparecer pequeños defectos que habrá que reclamar.
• La fiscalidad es distinta a la de segunda mano: en la primera transmisión se aplica IVA y AJD, en lugar del ITP. Conviene calcularlo bien.

La entrega: revisa con calma

Antes de firmar la escritura o en el momento de la entrega, haz una revisión detallada de la vivienda: puertas, ventanas, grifos, desagües, enchufes, acabados. Anota todas las incidencias por escrito y comunícalas al promotor. Es habitual que se hagan pequeños repasos tras la entrega.

Nota: la información de este artículo es general. Las condiciones contractuales, garantías y aspectos fiscales deben revisarse en cada promoción con un profesional antes de firmar.

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En nuestra área de proyectos e inversión presentamos promociones de obra nueva en Sant Cugat y alrededores. Si te interesa comprar sobre plano, cuéntanos qué buscas y te informamos de las opciones disponibles.